La Gestion

Les LMNP que nous pouvons vous présenter peuvent faire l’objet :

• d’un bail commercial
• d’un mandat de gestion
• d’un bail civil

Chacune des formules peut présenter des avantages ou des inconvénients en fonction du profil de l’investisseur. Les baux ne sont pas standards et varient en fonction des gestionnaires,  de l’année de leur signature et de la destination de la résidence.

Les questions fondamentales à se poser peuvent être par exemple :

• le bail est-il ferme ou non ?
• le preneur à bail mutualise-t-il la gestion de ses résidences, ou chaque résidence est logée dans une sarl dédiée ?
• les charges non récupérables pour le propriétaire sont-elles celles précisées et comprennent-elles  les dépenses définies aux articles 605 et 606 du code civil ?
• l’entretien et le renouvellement du mobilier est-il à la charge du preneur à bail ?
• les remises en état des appartements sont-elles à la charge du preneur à bail ?
• les locaux de services appartiennent-ils à l’exploitant ?
• le bail comprend-il des clauses limitatives à la cession du droit au bail ?
• le bail comprend-il une clause résolutoire ?
• l’indexation des loyers est-elle clairement fixée ?
• l’indexation des loyers est-elle plafonnée ?
• le loyer est-il exprimé TTC ou HT, ce qui n’est pas neutre en cas de changement de taux ?
• Existe-t-il dans le bail des clauses plus contraignantes comme par exemple des droits de préférence en cas de vente ou des clauses de non-concurrence ?

Le bail commercial offre une sécurité apparente plus forte, car les loyers ne dépendent pas du remplissage de la résidence. Mais la vraie sécurité réside avant tout sur un emplacement de qualité et une adéquation entre le produit immobilier et son marché. Un bail commercial sur un produit mal positionné ne résistera pas longtemps.